Kancelaria Adwokacka S. Lisiecki - konsultacje prawne, postępowanie sądowe

Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 9 grudnia 2010 r. (sygn. akt III CZP104/10)

2 czerwca 2011

Uchwała

Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Marian Kocon (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Krzysztof Pietrzykowski
SSA Anna Kozłowska

w sprawie z powództwa Ryszarda P.
przeciwko Mieczysławowi R.
o zapłatę,
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 9 grudnia 2010 r.,
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny we W. postanowieniem z dnia 6 października 2010 r.,

"Czy w razie niewykonania przez dewelopera zobowiązania do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, ujętego w zawartej w zwykłej formie pisemnej umowy o wybudowanie domu oraz do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, bez dokonania w księdze wieczystej wpisu roszczenia nabywcy o ustanowienie odrębnej własności i przeniesienia własności lokalu, kontrahentowi dewelopera przysługuje roszczenie o naprawienie szkody obejmującej utratę spodziewanych korzyści w wysokości rynkowej wartości lokalu stanowiącego przedmiot umowy?

podjął uchwałę:

Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy "deweloperskiej" daje kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 KC.

Uzasadnienie:

Sąd Okręgowy we W. wyrokiem z dnia 19 maja 2010 r. uwzględnił częściowo powództwo Ryszarda P. przeciwko Mieczysławowi R. o zapłatę. Sąd ustalił, że strony łączyły dwie umowy, w których pozwany, realizujący budowę osiedla mieszkaniowego przy ul. B. we W., występując jako "sprzedawca" zobowiązał się wobec powoda jako "nabywcy" do wybudowania i sprzedaży określonych lokali mieszkalnych. Umowy te zawarto w zwykłej formie pisemnej. Pozwany nie wykonał w terminie swoich zobowiązań, wskutek czego powód odstąpił od tych umów i wytoczył powództwo o naprawienie szkody, na którą składały się również korzyści utracone w związku ze wzrostem cen na rynku nieruchomości. Sąd przyjął, że strony zawarły umowy "deweloperskie". Są to umowy nienazwane, niebędące umowami przedwstępnymi. Zawarcie takich umów w formie pisemnej nie powoduje ich nieważności, a powód jest uprawniony do dochodzenia naprawienia szkody w pełnej wysokości na podstawie art. 471 KC.
Przy rozpoznawaniu apelacji pozwanego powstało przytoczone na wstępie zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, które Sąd Apelacyjny we W. przedstawił - na podstawie art. 390 § 1 KPC - do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia ma kwalifikacja prawna umowy, zwanej w praktyce obrotu "deweloperską", zawartej w formie pisemnej. Kwestia ta pojawiała się już w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Była także przedmiotem rozważań doktryny. Przez część doktryny wyrażany jest pogląd, zgodnie z którym art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zm.) w sposób wyczerpujący określa wymagania formalne umowy deweloperskiej, tak więc umowa zawarta z naruszeniem tego przepisu jest nieważna, a pogląd przeciwny stanowi obejście ustawy i godzi w bezpieczeństwo obrotu. Podkreśla się przy tym, że umowa deweloperska może prowadzić do przeniesienia własności nieruchomości, jeśli została zawarta w formie aktu notarialnego, w przeciwnym razie zamienia się w umowę przedwstępną.
Pogląd odmienny zakłada, że umowa deweloperska to specyficzne powiązanie umowy przedwstępnej i umowy o dzieło. Taka umowa rodzi konkretne zobowiązania po obu stronach wykraczając poza ramy umowy przedwstępnej. Zauważa się, że kwalifikacja umowy deweloperskiej jako przedwstępnej stawiałaby w niekorzystnym położeniu jednego z kontrahentów z uwagi na ograniczony zakres odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 390 KC.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego przeważa pogląd, że umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej jest ważna, choć jednocześnie nie może wywołać skutków prawnych przewidzianych w art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (por. wyrok SN z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7-8, poz. 130 oraz z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK 463/07 Monitor Prawniczy 2008, nr 7 s. 341). Pogląd ten powiązany jest ze stanowiskiem, że umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, zatem znajduje do niej zastosowanie art. 471 i n. KC (tak Sąd Najwyższy w orzeczeniach z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01 OSNC 2004, nr 7-8, poz. 130, z dnia 22 czerwca 2004 r., IV CK 454/03, nie publ., z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/03, nie publ., z dnia 8 sierpnia 2007 r., I CSK 177/07, OSNC-ZD 2008/3/67, i z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK 463/07 Monitor Prawniczy 2008, nr 7 s. 341). Natomiast w wyroku z dnia 22 grudnia 2005 r. (V CSK 19/05, nie publ.) Sąd Najwyższy przyjął, że niezachowanie formy notarialnej powoduje, iż umowa deweloperska ma cechy umowy przedwstępnej, zatem kontrahentowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze jedynie na podstawie art. 390 KC.
Sąd Najwyższy w składzie rozstrzygającym przedstawione zagadnienie prawne nie podziela poglądu przyjętego w wyroku z dnia 22 grudnia 2005 r., V CSK 19/05, że umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej ma cechy umowy przedwstępnej. Pogląd ten pomija, że umowa przedwstępna nie ma samodzielnego charakteru, jest tylko instrumentem prowadzącym do zawarcia umowy przyrzeczonej. Ścisły związek między umową przedwstępną a przyrzeczoną powoduje, że umowa przedwstępna nieraz "przesiąka" właściwościami konkretnej umowy przyrzeczonej. Tym samym umowa przedwstępna nie ma rozbudowanej charakterystyki własnej, a właściwości i ocena prawna konkretnych umów przedwstępnych zawartych w obrocie zależy od tego, do jakiego typu umowy przyrzeczonej prowadzą. Z wąsko zakreślonym podstawowym celem, jakiemu służy i ma służyć umowa przedwstępna, wiąże się "instrumentarium" prawne przewidziane przez ustawodawcę dla tej umowy, mające dość ograniczony, ale jednocześnie szczególny charakter. W przepisach KC dotyczących umowy przedwstępnej szczegółowo uregulowano problematykę ustalania terminu, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona oraz skutków prawnych uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 2 KC). Z drugiej strony mocno ograniczono regulacje odnoszące się do odpowiedzialności kontraktowej (art. 390 KC), natomiast całkowicie pominięto kwestię wykonania zobowiązań przez strony oraz szereg dalszych materii poruszanych przy regulacjach odnoszących się do poszczególnych typów umów nazwanych. Takie uregulowanie wynika ze wskazanego już wąskiego celu umowy przedwstępnej. Ta umowa nie prowadzi do wymiany świadczeń albo innego samoistnego celu społeczno-gospodarczego, a jej zadanie ma znaczenie subsydiarne i polega na stworzeniu prawnych gwarancji dla zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna jest zatem konstrukcją o wąskim zakresie zastosowania, w którym nie mieści się umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej. Ta ostatnia ma własny cel społeczno-gospodarczy prowadzący do wymiany świadczeń między kontrahentami. Tym samym wynikający z umowy deweloperskiej stosunek prawny ma charakter samodzielny, nie można go zdegradować do rangi jedynie zabezpieczenia finalizacji umowy głównej. Na świadczenie dewelopera składa się powiązany ściśle ze sobą kompleks obowiązków, których szczegółowe zestawienie zależy od konkretnego stanu faktycznego i wybranego przez strony wariantu umowy deweloperskiej. Świadczenia tego nie można zawężać do przeniesienia własności nieruchomości, skoro z reguły obejmuje również wybór i podział gruntu, sporządzenie dokumentacji projektowej, uzyskanie pozwolenia na budowę, wybudowanie budynku, wyodrębnienie, rozkład i wystrój lokalu, przygotowanie miejsc postojowych lub garaży, dalsze zarządzanie całą nieruchomością.
Świadczeniem kontrahenta dewelopera jest finansowanie procesu inwestycyjnego w toku całego okresu jego trwania, co prowadzi do zapłaty znacznej części wynagrodzenia jeszcze przed przeniesieniem własności lokalu, gdyż ten obowiązek stanowi jedynie końcowy fragment świadczenia dewelopera. Istnieje przy tym pewna symetria pomiędzy realizacją przez dewelopera określonego etapu inwestycji a wynagrodzeniem uiszczanym przez jego kontrahenta.
Analiza świadczeń stron umowy deweloperskiej, a w szczególności dewelopera, skłania do poglądu wyrażonego w wyroku z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, że umowa deweloperska jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Ma ona charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej. Brak formy aktu notarialnego nie powoduje nieważności tej umowy, ale pozbawia kontrahenta dewelopera roszczeń rzeczowych oraz możliwości wdrożenia ochrony z art. 9 ust. 3 ustawy o własności lokali. Jednocześnie kontrahent zachowuje roszczenie odszkodowawcze ex contractu, dzięki czemu deweloper zobowiązany jest do spełnienia swojego świadczenia z należytą starannością. Taka interpretacja umowy deweloperskiej zapewnia deweloperowi finansowanie inwestycji przy jednoczesnej ochronie interesów jego kontrahenta. Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy deweloperskiej daje bowiem kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 KC, zgodnie z zasadą pełnego wyrównania szkody.
Z tych przyczyn Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie. Lista aktualności

Kancelaria Adwokacka Sławomir Lisiecki

Aktualności

Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 9 grudnia 2010 r. (sygn. akt III CZP104/10)

Skontaktuj się z nami